8 April 2020
Home / Articole / Piaţa imobiliară nu este aproape de echilibru

Piaţa imobiliară nu este aproape de echilibru

În acest articol am interpretat greşit opinia lui Cristian Orgonaş despre situaţia pieţei imobiliare. Îmi asum această eroare.

Există două păreri. Prima (Cristian Orgonaş) spune că preţurile pieţei imobiliare au scăzut suficient pentru că, raportul preţ imobiliar/salariu mediu este aproape identic în România şi în Germania. A doua (Niels Schnecker) spune că piaţa imobiliară este blocată deoarece tergiversarea recunoaşterii erorilor speculative din trecut împiedică ajustarea preţurilor; preţurile sunt astfel susţinute artificial prin comportamentul băncilor, care ezită să înceapă procesul de lichidare a ipotecilor putrede; într-o situaţie normală, preţurile ar trebui să mai scadă cu 60%.

În ceea ce mă priveşte susţin a doua opinie. Prima opinie are dezavantajul major că se bazează pe un principiu ce nu poate fi generalizat. Dacă nemţii cheltuiesc, de exemplu, 150 de salarii lunare pe o locuinţă nu înseamnă că este normal ca românii să facă la fel. Pentru că altminteri ar trebui să vedem ce pondere au cheltuielile cu pătrunjelul în bugetul nemţilor şi să calculăm preţul corect al pătrunjelului în România pe baza aceluiaşi raport. Deci, dacă raportul dintre preţul locuinţelor şi venitul individual este acelaşi în Germania şi în România, acest lucru nu demonstrează nimic mai mult decât că este… acelaşi. Pentru a justifica preţurile în cele două ţări avem nevoie de o teorie a preţurilor.

Vreau să vă amintesc graficul de mai jos realizat de Indeximobiliar (îmi pare rău, am pierdut link-ul exact).


După cum se poate vedea, dacă putem vorbi de un preţ „corect”, „de echilibru”, al pieţei imobiliare, atunci acesta ar fi cel dinainte de 2003. Stabilitatea sa vorbeşte aproape de la sine. Dar, dincolo de stabilitatea preţului, mai important este faptul că tocmai din 2003 a început boom-ul imobiliar hrănit prin expansiunea creditului. Datorită influenţelor monetare preţurile au crescut de 7 ori. Prin urmare, însănătoşirea pieţei imobiliare nu poate avea loc decât în momentul în care preţurile revin la trendul istoric, ceea ce înseamnă, evident, că trebuie să mai scadă consistent.

Celor care se îndoiesc de această concluzie le-aş pune următoarea întrebare: s-au modificat factorii fundamentali ai pieţei imobiliare în ultimul deceniu astfel încât să fie justificată o triplare a preţului (aşa cum sunt în prezent faţă de 2003)? Nu. Pe partea ofertei avem de-a face cu o creştere a numărului de apartamente construite şi livrate – ceea ce, dacă influenţează piaţa, o face în sens descendent nu ascendent. Pe partea cererii, numărul populaţiei şi dinamica veniturilor nu justifică preţurile din ultimii ani. Asta ne spun principiile de economie.

Nu luaţi cele de mai sus ca pe o predicţie. Reflaţionarea economiei şi programe de genul „Prima casă” au tocmai rolul de a masca factorii fundamentali, oferind suport preţurilor. Iar acest fenomen poate continua câtă vreme guvernul nu găseşte ceva mai bun de făcut cu banii sau contextul internaţional permisiv nu se modifică.

0 Shares
Share
Tweet
Share